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CUIDADOS AO ADQUIRIR BENS IMÓVEIS




A compra de um bem imóvel é um ato jurídico que demanda alguns cuidados, especialmente na análise dos documentos do vendedor. O comprador deve observar, na documentação apresentada, dois fatos: primeiro, se ele está assumindo alguma dívida a qual o bem está atrelado e, segundo, se o vendedor está praticando fraude à execução.

No primeiro caso o comprador deve estar atento às dívidas propter rem, pelas quais o imóvel responde. São dívidas que nascem de um direito real, isto é um direito que recai sobre um determinado bem, como o direito de propriedade. Estas dívidas ligam-se ao próprio bem e o acompanham mesmo com a transferência da propriedade do bem. Os exemplos mais comuns de dívida propter rem são os tributos imobiliários, as dívidas condominiais e as hipotecas. Com efeito, o imóvel não pode ter dívidas de tributos imobiliários, nem dívidas condominiais, nem ter sido dado em garantia para pagar uma dívida.

No segundo caso o comprador deve se precaver de eventual fraude à execução praticada pelo vendedor do imóvel. A fraude à execução ocorre quando o réu aliena ou onera o seu patrimônio, no curso de um processo, de forma a lesar o autor da ação. Assim, a fraude configura-se pela simples alienação do bem vinculado ao processo por meio da penhora.
Doutrina e jurisprudência reconheciam a fraude na venda do bem imóvel penhorado, independentemente do registro da penhora no cartório de imóveis, pois a publicidade necessária ao conhecimento de terceiros derivaria da própria penhora efetuada nos autos do processo. Portanto, não se exigia a presença do elemento subjetivo da fraude, isto é, a intenção de fraudar, para que o negócio seja tido como fraudulento. Pouco importava, também, a boa-fé do adquirente. Era irrelevante que o ato fosse real ou simulado, de boa ou de má-fé, isso porque se presumiam fraudulentos os atos do réu que, após a citação, podiam reduzi-lo à insolvência.[1]

Este entendimento tornava impossível a compra de imóvel com a segurança jurídica de que o vendedor não estava praticando um ato de fraude à execução. Isso porque, o Poder Judiciário não fornece um sistema seguro de busca processual que encontre qualquer processo em todo o território nacional. O comprador teria que obter certidão de distribuidores judiciais em cada uma das milhares de comarcas judiciais em todo o Brasil. E pior, se o vendedor tivesse contra si inúmeros processos, seria ainda mais difícil saber se o imóvel estava penhorado em algum dos autos.

Neste contesto, em 2009 sobreveio a Súmula 375, do Superior Tribunal de Justiça, criando uma situação mais segura para o comprador do imóvel se precaver da prática de fraude à execução. Segundo o enunciado desta súmula “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Logo, o imóvel até pode estar penhorado em algum processo judicial, mas essa penhora só pode ser oposta ao adquirente de boa-fé, se ela estiver registrada na matrícula do imóvel.

Portanto, o comprador de um bem imóvel deve observar se não há dívidas propter rem, pelas quais o imóvel responde e se não há penhora registrada na matrícula do imóvel, caracterizando a venda em fraude à execução. Tudo isso ressalvando, é claro, a hipótese de o próprio comprador estar de má-fé.



[1] Humberto THEODORO JÚNIOR. Processo de execução. 17. ed. Editora Universitária de Direito: São Paulo, 1994, p. 154. Ver também STJ, 3ª Turma, REsp 2.597/RS, rel. Min. Cláudio Santos, DJU de 27.08.90, p. 8.322.

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