A compra de um bem imóvel é um ato jurídico
que demanda alguns cuidados, especialmente na análise dos documentos do
vendedor. O comprador deve observar, na documentação apresentada, dois fatos: primeiro, se ele está assumindo alguma
dívida a qual o bem está atrelado e, segundo,
se o vendedor está praticando fraude à execução.
No primeiro
caso o comprador deve estar atento às dívidas propter rem, pelas quais o imóvel responde. São dívidas que nascem
de um direito real, isto é um direito que recai sobre um determinado bem, como
o direito de propriedade. Estas dívidas ligam-se ao próprio bem e o acompanham
mesmo com a transferência da propriedade do bem. Os exemplos mais comuns de dívida
propter rem são os tributos imobiliários,
as dívidas condominiais e as hipotecas. Com efeito, o imóvel não pode ter
dívidas de tributos imobiliários, nem dívidas condominiais, nem ter sido dado
em garantia para pagar uma dívida.
No segundo
caso o comprador deve se precaver de eventual fraude à execução praticada pelo
vendedor do imóvel. A fraude à execução ocorre quando o réu aliena ou onera o
seu patrimônio, no curso de um processo, de forma a lesar o autor da ação. Assim,
a fraude configura-se pela simples alienação do bem vinculado ao processo por
meio da penhora.
Doutrina e jurisprudência reconheciam a
fraude na venda do bem imóvel penhorado, independentemente do registro da
penhora no cartório de imóveis, pois a publicidade necessária ao conhecimento
de terceiros derivaria da própria penhora efetuada nos autos do processo. Portanto,
não se exigia a presença do elemento subjetivo da fraude, isto é, a intenção de
fraudar, para que o negócio seja tido como fraudulento. Pouco importava, também,
a boa-fé do adquirente. Era irrelevante que o ato fosse real ou simulado, de
boa ou de má-fé, isso porque se presumiam fraudulentos os atos do réu que, após
a citação, podiam reduzi-lo à insolvência.[1]
Este entendimento tornava impossível a compra
de imóvel com a segurança jurídica de que o vendedor não estava praticando um
ato de fraude à execução. Isso porque, o Poder Judiciário não fornece um
sistema seguro de busca processual que encontre qualquer processo em todo o
território nacional. O comprador teria que obter certidão de distribuidores
judiciais em cada uma das milhares de comarcas judiciais em todo o Brasil. E
pior, se o vendedor tivesse contra si inúmeros processos, seria ainda mais difícil
saber se o imóvel estava penhorado em algum dos autos.
Neste contesto, em 2009 sobreveio a Súmula 375,
do Superior Tribunal de Justiça, criando uma situação mais segura para o
comprador do imóvel se precaver da prática de fraude à execução. Segundo o enunciado
desta súmula “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da
penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Logo,
o imóvel até pode estar penhorado em algum processo judicial, mas essa penhora
só pode ser oposta ao adquirente de boa-fé, se ela estiver registrada na matrícula
do imóvel.
Portanto, o comprador de um bem imóvel deve
observar se não há dívidas propter rem,
pelas quais o imóvel responde e se não há penhora registrada na matrícula do imóvel,
caracterizando a venda em fraude à execução. Tudo isso ressalvando, é claro, a
hipótese de o próprio comprador estar de má-fé.
[1] Humberto THEODORO JÚNIOR.
Processo de execução. 17. ed. Editora
Universitária de Direito: São Paulo, 1994, p. 154. Ver também STJ, 3ª Turma,
REsp 2.597/RS, rel. Min. Cláudio Santos, DJU de 27.08.90, p. 8.322.
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